宝德云湾里养狗的多吗功能型小三居为什么能
发布时间：2024年11月14日 点击：[5]人次
在天津滨海新区“普宅”市场中，不知道不觉面积在90-110平米之间的功能型三居产品已经成为市场供应的主流产品，功能型产品顾名思义在同等户型面积的条件下，更强调居室的功能性，在天津滨海新区过往的住宅产品供应中，这个面积段是属于两居产品的面积段，曾经最经典的户型是“H型”的通透两居。
左侧为H型两室，右侧为功能型小三居
功能型的三居产品在滨海新区有多流行，在多个住宅板块的楼盘中都可以得到印证。中新生态城板块和溪园、滨旅景熙、中加示范区、中核智慧城、恒大中央公园等项目都配置了该户型。塘沽湾板块的宝德云湾、中建璟秀、华发景瑞悦天地、华远栖塘等项目功能型三居占比也相当大。其他的区域情况也大体相仿，而90-110平米的功能型三居在容积率1.5以上的项目上体现得尤为明显。
根据市场调研信息汇总
那么，90-100平米功能型小三室是如何成为滨海新区住宅市场的主流产品的？
壹首先，是市场调控的因素引发的结果。
功能型产品开始流行的时间拐点是2018年，而这一年是全国房地产调控政策开始执行的时间点。在严格的房地产调控政策下，投资型（包括部分“投机型”需求）需求大量退出市场，部分改善型的客户陷入市场观望状态。天津滨海新区住宅市场也面临也面临同样的状况，于是在这样的一种市场环境下，“底部刚需”成为住宅市场最坚实可靠的需求支撑，在整个天津房地产市场多年来120平米以下市场求占据主导地位。
天津市场多年来120平米以下的底部刚需是市场需求基础
开发商对于市场的感知是非常敏感的，在市场调控、销售遇阻的背景下，2018年滨海新区开发商开始聚焦市场刚需客户，将110平米以下的户型作为重要的配比的面积段，而且在这一面积段上不断地进行产品优化，于是小面积、功能丰富的“功能型”小三居逐渐兴起，乃至成为滨海新区市场的主流产品之一。因此从这一点上看，市场调控因素是“功能型”小三居兴起的一个重要因素。
贰其次，价格约束下的客户需求的变化。
另外随着房价的增长，客户置业门槛不断提高。2014年滨海新区新房均价约7200元/平米，2018年滨海新区新房价格增长至13800元/平米左右，五年的时间里房价接近翻倍。也就是说如果刚需客户2015年购买一套100平米的住宅，总价需要72万，但是如果在2018年购买同样面积的住宅总价将近138万元。
价格从2015年到2018年接近翻倍，根据公开市场资料整理
而与之对应的是居民收入增长速度远远滞后于房价的增长速度，同一时间段的天津市居民人均可支配收入累计增长约为32%。房价快速的拉升提升了客户的置业门槛，在高房价的挤压下客户需求产生变化：在购买大面积户型存在阻力的情况下，希望在更小的面积里面实现更多的使用功能，户型本身能够应对未来家庭结构的变化，如家庭成员的增加，以及家庭成员所需的独立的办公空间等，而这些功能必须靠增加居室数量实现，于是客户需求的变化成为“功能型”小三居产品出现的内在推动因素，这是滨海新区“功能型”小三居产品流行的关键所在。
人均可支配收入2014-2018的五年间合计增长32%，数据来源于国家统计局
叁最后，是开发商的产品定位策略惯性使然。
经过几年时间的发展，滨海新区市场“功能型”小三居产品经过市场检验，成为了区域市场销售的一个爆款。当开发商在滨海市场拿到土地进行产品定位的时候，这款产品也就成为了一个绕不过去的产品。道理非常简单，有客户基础，且经过几年的市场检验，于是这种产品就出现在了更多的项目上。
滨海新区大量的项目都规划有功能型小三居
近期三孩概念的推出也进一步拓宽了“功能型”产品的需求，在家庭购买力不变的情况下随着家庭成员的增加，对于住宅居室功能的需求将会进一步增加，未来不仅仅是功能型的小三室，也会出现对功能型小四居产品的需求，因为这对于一个三孩家庭而言是一个硬性需求。而据了解已经有开发商开始着眼于未来“三孩”市场，进行针对性的产品设计。从这点上看功能型产品在未来仍然具备巨大的发展空间。
肆总之，天津滨海新区90-110平米功能型三居产品的流行不是一个偶然事件，而是宏观调控背景下客户需求发生变化的产物，当然里面也包含了区域市场开发商根据客户需求变化进行的产品定位的调整。（全文完）
天津滨海新区夜景